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L'immobilier dans les Pyrénées-Orientales
Les Pyrénées-Orientales, situées dans la région Occitanie en France, offrent un marché immobilier dynamique et attrayant. Notre département bénéficie d'un emplacement privilégié, avec ses magnifiques plages de la Méditerranée, ses paysages montagneux à couper le souffle et sa proximité avec l’Espagne.
L'immobilier résidentiel présente une grande diversité avec ses charmants villages traditionnels aux stations balnéaires animées, il y en a pour tous les goûts.
La Côte Vermeille, qui s'étend de Collioure à Cerbère, est réputée pour son charme pittoresque et ses criques isolées. Les propriétés en bord de mer sont très recherchées, offrant une vue imprenable sur la Méditerranée et un accès facile aux plages et aux activités nautiques.
Le massif des Albères et l’'arrière-pays regorge de biens offrant calme et tranquillité, entourés par la beauté naturelle de la région.
L'immobilier dans les Pyrénées-Orientales reste relativement abordable par rapport à d'autres régions côtières françaises.
Cependant, les prix varient en fonction de l'emplacement et des caractéristiques du bien. Votre agence immobilière CITOVENDU peut vous aider à trouver votre bonheur que ce soit proche de la mer ou en ville.
Investir dans l'immobilier dans les Pyrénées-Orientales est être attractif, que ce soit comme résidence principale, résidence secondaire ou pour un investissement locatif. La région bénéficie d'un fort attrait touristique tout au long de l'année, ce qui peut être un avantage pour la location saisonnière.
Pour résumer, l'immobilier dans les Pyrénées-Orientales offre une variété de biens adaptés vos besoins et budgets. Que vous recherchiez une maison de vacances en bord de mer ou une propriété dans un cadre rural paisible, votre agence immobilière CITOVENDU à 66740 Montesquieu des Albères vous accompagnera pour votre projet d'achat, de vente ou bien encore d'investissement.
Tous les éléments structurants ou les constructions qui vont faire prendre de la valeur à votre bien doivent être déclarées au service des impôts.
Lorsque vous effectuez des travaux chez vous, il y a de nombreuses situations dans lesquelles vous avez l'obligation de les déclarer au fisc. Tour d'horizon.
Les travaux qui modifient un terrain ou un bâtiment existant
Toute modification structurelle d'un bien immobilier doit être déclaré aux services des impôts dans les 90 jours calendaires. Il s'agit de tous les "changements de consistance ou d'affectation des propriétés bâties et non bâties", comme l'indique l'article 1406 du Code général des impôts.
Plus concrètement, comme le précise le site service-public.fr, une déclaration est nécessaire en cas:
- de surélévation
- de démolition partielle ou totale
- de division d'un bâtiment en appartements
- de réunion de plusieurs appartements en un seul logement
- de transformation d'une dépendance en pièce d'habitation
- d'agrandissement
Les éléments déclarés vont notamment permettre au fisc de recalculer les surfaces et les valeurs locatives cadastrales, qui servent de base de calcul pour la taxe foncière et la taxe d'habitation (qui existe toujours pour les résidences secondaires et les logements vacants).
Ces travaux entraîneront par ailleurs le paiement d'une taxe d'aménagement, qui se paiera en une seule fois (voir plus bas).
Les abris de jardin et les piscines
C'est la même logique qui s'applique pour des travaux qui peuvent paraître moins structurants mais qui augmentent la valeur de votre logement aux yeux du fisc et donc vos impôts locaux. "Toute nouvelle construction est concernée s'il est impossible de la déplacer sans la démolir (on dit qu'elle est fixée au sol à perpétuelle demeure)", résume le site service-public.fr sur cette autre page.
On pourra citer par exemple:
- les terrasses
- les piscines
- les vérandas
- les abris de jardin
- les garages
- les panneaux solaires
On notera que le propriétaire doit payer une taxe d'aménagement, que l'on surnomme parfois aussi "taxe sur les abris de jardin". En réalité, cette taxe s'applique pour toutes les constructions, reconstructions ou agrandissements de bâtiments lorsqu'on a besoin d'un permis de construire, d'un permis d'aménager ou d'une autorisation préalable.
"La taxe d’aménagement est due pour toute création de surface de plancher close et couverte dont la superficie est supérieure à 5 m2 et d’une hauteur de plafond supérieure ou égale à 1,80 mètre, y compris les combles et les caves. Les abris de jardin (même démontables) ou toute autre annexe que vous seriez susceptible de construire à l’extérieur de votre maison entrent aussi dans le champ de la taxe d'aménagement", précise Bercy sur cette page. Pour les piscines et les panneaux solaires, une taxe d'aménagement forfaitaire (en fonction de la surface) s'applique. En revanche, cela ne s'applique pas aux autres installations ouvertes comme les terrasses.
Les logements neufs
Le fisc réclame aussi qu'un propriétaire transmette une déclaration après l'achèvement d'une maison individuelle neuve (déclaration modèle H1) ou d'un appartement neuf (déclaration modèle H2).
En cas de changement de destination d'un bien
Si vous transformez un local pour en changer de destination (par exemple afin de passer d'un local à usage commercial à un local à usage d'habitation), vous devez également le déclarer au fisc. Cette fois-ci, il faudra remplir la déclaration modèle IL.
Votre agence immobilière Citovendu pourra vous orienter vers le professionnel adapté à votre situation.
Nous sommes à votre service au 046889364 ou bien à contact@citovendu.fr
Quelques observations des derniers mois :
- Le taux des nouveaux prêts immobiliers, qui avait culminé autour de 4,17 % en janvier 2024, a progressivement reculé pour atteindre environ 3,20 % début 2025.
- Le marché semble désormais dans une phase de stabilisation des taux, avec des variations modérées selon les durées et les profils.
- L’automne 2025 pourrait confirmer une dynamique favorable pour les emprunteurs, avec soit une poursuite de la baisse, soit une stabilité prolongée.
- Toutefois, la marge de manœuvre est limitée : en cas de remontée des taux longs ou de reprise de l’inflation, les taux immobiliers pourraient à nouveau subir des pressions haussières.
À quoi s’attendre concrètement ?
Sur la base des tendances actuelles, on peut s’attendre à ce que les taux immobiliers pour les durées classiques (15, 20, 25 ans) restent dans une marge comprise entre ≈ 3,0 % et 3,5 %, selon le profil, les garanties, l’apport et la durée.
Dans les meilleurs cas (profil solide, emprunt de durée modérée, conditions attractives), des taux proches de 3,0 % voire légèrement en dessous pourraient rester accessibles.
Mais pour des emprunteurs moins bien notés, ou dans des zones à risque, le taux pourrait se situer vers le haut de cette fourchette.
Votre agence immobilière Citovendu spécialiste du secteur des Albères, Argelès-sur-Mer, Brouilla, Ortaffa, Banyuls et les 66740 et 66690, vous accompagne pour votre achat ou votre vente y compris en vous proposant des courtiers pour votre projet de financement. A très vite
Depuis 2016 votre agence immobilière basée à Montesquieu des Albères (66740) vous accompagne dans votre projet immobilier.
Pour un achat ou une vente ayez le reflex Citovendu !
AGENCE IMMOBILIÈRE CITOVENDU
Se lancer dans l’investissement locatif en 2025 peut effectivement être une option intéressante. Le contexte présente des opportunités. Voici les principaux éléments à connaître, ainsi que des pistes de stratégie, pour vous décider.
Ce qui joue en faveur de l’investissement locatif- Hausse des loyers + baisse des prix
- Depuis juillet 2022, les loyers ont augmenté d’environ +8 % en France.
- Dans le même temps les prix d’achat ont corrigé vers le bas (baisse moyenne d’environ −4,9 %)
- Ce combo améliore les rendements bruts, surtout dans certaines villes moyennes.
- Rentabilité brut revisée à la hausse
- En 2025, la rentabilité locative brute moyenne est estimée autour de 5,2 % en France.
- Dans les villes moyennes, elle peut monter à 6-7 % voire plus dans des cas favorables.
- Amélioration des conditions de crédit
- Les taux d’emprunt, après avoir monté fortement, sont en train de se stabiliser / baisser selon les régions et les profils.
- Cela réduit le coût du financement, ce qui peut rendre certains projets plus viables.
- Demande locative soutenue
- Beaucoup de ménages sont exclus de l’accession à la propriété, ce qui alimente la demande locative.
- Certaines zones tendues restent particulièrement favorables (étudiants, villes moyennes dynamiques, villes proches de grands pôles d’emploi).
- Possibilités d’autofinancement
- Dans certains cas, avec le bon bien, le bon emplacement, et les loyers adéquats, l’investissement peut quasiment s’« autofinancer », c’est-à-dire que les loyers couvrent les mensualités de prêt + charges.
Si vous vous reconnaissez dans l’un ou plusieurs des cas suivants, il y a des chances que ce soit un bon moment pour vous lancer :
- Vous avez des fonds pour un apport, ou pouvez supporter un coût de crédit raisonnable.
- Vous êtes prêt à investir dans des villes moyennes ou des zones où les prix d’achat ne sont pas surévalués.
- Vous avez une capacité à gérer les aspects fiscaux, les travaux, et à anticiper les coûts (travaux de rénovation/énergétique, vacance locative).
- Vous êtes prêt à avoir une stratégie sur le long terme, pas juste un profit rapide (valorisation + génération de revenus locatifs).
- Vous cherchez la diversification de patrimoine, une source de revenus passifs, ou un “actif tangible” dans un contexte climatique incertain pour d’autres placements.
- Vous ne disposez pas d’apport ou si vos capacités d’emprunt sont limitées.
- Vous ciblez une grande métropole où le prix/m² est très élevé et les rendements faibles.
- Vous ne voulez pas ou ne pouvez pas prendre en charge de travaux ou les contraintes légales/réglementaires.
- Vous avez besoin de liquidité, car l’immobilier est un actif peu liquide.
La Côte Vermeille, "saturée et trop chère pour les gens d'ici", perd chaque année des habitants
Selon l'Insee, entre 2015 et 2021, les communes de la Côte Vermeille ont toutes vu leur population diminuer alors que les Pyrénées-Orientales font partie des départements les plus attractifs de France. Comment expliquer ce décalage ?
Des villages de cartes postales, connus à travers la France, qui perdent leurs habitants petit à petit. C'est la situation à laquelle font face toutes les communes de la Côte Vermeille ces dernières années. Banyuls-sur-Mer, Cerbère, Collioure ou encore Port-Vendres sont concernées. Ces villes attirent moins alors que globalement, les Pyrénées-Orientales connaissent un pic d'attractivité depuis 2015.
Selon les derniers chiffres de l'Insee publiés le 28 décembre 2023, le département a gagné 16.269 habitants en six ans, et se classe troisième en Occitanie, en termes de croissance de population. Mais sur la Côte Vermeille, le scénario est tout autre : en 2021, Banyuls-sur-Mer comptait 4.671 habitants (-100 par rapport à 2015), Collioure 2.517 (-321), Cerbère 1.257 (-92) et Port-Vendres 3.969 (-226).
Toujours la carte postale... pour les touristes
Des chiffres qui s'expliquent assez facilement selon les habitants. À Port-Vendres, tout le monde est unanime : "La ville est saturée et trop chère pour les gens d'ici" s'exclame en chœur un groupe d'amies installées sur un banc de la place de l'Obélisque. "Mon petit-fils est parti l'an passé. Ici c'était impossible pour lui d'acheter malgré un bon salaire", nous confie l'une d'elle.
La commune de Montesquieu des Albères (66740), offre des possibilités d'achats à des prix plus attractifs que la côte.
Du côté des commerçants, la plupart aussi ont eu du mal à se loger : "On a cherché ici, mais il n'y avait rien qui correspondait à nos revenus, et pas beaucoup de logements à vendre." Ce couple qui tient son commerce sur les quais a donc préféré investir sur Saint-André. D'autres bénéficient d'un appartement au-dessus de leur boutique, sans lequel ils n'auraient pas pu s'installer sur la commune.
Contacté, le maire de Port-Vendres, Grégory Marty, précise que "ce n'est pas tant qu'on perd des habitants, c'est plutôt une mutation, avec davantage de résidences secondaires".
"La Côte Rocheuse est très plébiscitée des investisseurs français et étrangers pour faire des logements saisonniers" nous explique Jérome Auberthié, directeur commercial de l'agence Domians Immobilier. "Le marché est très différent de celui de Perpignan, par exemple pour la même surface il faut compter plus du double pour financer un achat".
Résidence secondaire d'une clientèle étrangère
À plus de 3.000 euros le mètre carré, les acheteurs principaux ne sont pas les locaux. "On a beaucoup de Parisiens, des Belges, des Anglais aussi qui veulent une résidence secondaire à Port-Vendres."
Une clientèle avec un pouvoir d'achat plus élevé qui s'accapare les résidences de la Côte Vermeille au détriment des locaux plutôt remontés, comme Josiane : "Quand on voit les difficultés d'accès à la propriété pour les jeunes, ça me révolte, après ce sont des choix, on privilégie le tourisme" s'agace Josiane.
Dans sa ligne de mire, "les Airbnb loués hors de prix mais aussi toutes les résidences secondaires qui restent des logements vacants plus de la moitié de l'année". C'est aussi le constat fait par Jérôme Auberthié. "Cette frange d'acheteurs, on la voit rarement sur place, un ou deux mois dans l'année tout au plus, ensuite les volets restent fermés jusqu'à l'année suivante".
À Port-Vendres, selon les données 2020 de l'Insee, 58% des logements étaient des résidences secondaires.
Les prix s'envolent
Des habitants saisonniers qui font peu à peu monter le prix de ces biens immobiliers prisés sur un marché déjà très difficile. "Avec les salaires moyens dans les Pyrénées-Orientales, impossible de faire passer un dossier pour acheter sur la Côte Vermeille", renchérit Jérôme Auberthié.
Et les solutions se font rares. "Entre la loi littoral, les terrains militaires, et l'existant, il n'y a plus de terrains à bâtir, à moins de creuser la roche et de pouvoir se permettre d'amortir des frais de terrassement" précise un second agent immobilier de Port-Vendres.
Ce n'est donc pas faute de candidats intéressés pour s'installer que les communes de la Côte se dépeuplent petit à petit, mais plutôt à cause du marché. Il y a une inadéquation entre le pouvoir d'achat des habitants du département, leur capacité d'emprunt et l'offre immobilière. "Les jeunes issus du terroir ne peuvent pas s'installer donc ils vont voir ailleurs, dans l'arrière pays, où ils peuvent s'acheter une petite maison avec jardin pour le même budget qu'un 30 mètres carrés ici" constate Josiane.
Les jeunes, cible numéro 1
Mais pour Guy Llobet le maire de la ville de Collioure, aussi concernée par cette baisse démographique entre 2015 et 2021, il faut quand même nuancer cette tendance. Selon le dernier recensement communal de 2023 (donc plus récent que l'étude globale de l'Insee qui porte sur 2015-2021), sa politique volontariste sur le logement commencerait à porter ses fruits. Entre 2021 et 2023, Collioure a retrouvé 239 habitants.
Et sa priorité ce sont les jeunes. "Les logements sociaux sont en priorité accordés aux familles avec des enfants" explique-t-il. Un projet de construction de 23 logements va également débuter en février pour livraison dans un an et demi. 12 logements seront en accession à la propriété et 11 en locatif.
"Les prix pratiqués seront les prix publics, pour faciliter l'installation de 23 familles car aujourd'hui, à 4.000 euros du mètre carré, les jeunes s'en vont, ils ne peuvent pas acheter" constate Guy Llobet. Avec ce programme, il espère aussi pouvoir dynamiser l'école et continuer d'ouvrir des classes, comme en 2022, car "sur la Côte Vermeille, on vit, ce n'est pas juste la carte postale", souligne-t-il.
Pour votre achat ou votre vente, votre agence immobilière CITOVENDU vous accompagne dans tous vos projet. Appelez-nous au 0468893664 ou au 0666885540.
Balcon, extérieur, piscine … Ces caractéristiques qui font grimper les prix de l’immobilier
Dans un contexte baissier pour le marché de l’immobilier les biens avec balcon, terrasse, jardin ou piscine se vendent toujours plus cher.
Balcon, terrasse, jardin, piscine… Les accès extérieurs ont-ils conservé la côte qu’ils avaient obtenu post pandémie ? Quelle valeur ajoutée représentent-ils désormais, dans un contexte baissier pour le marché de l’immobilier ? Meilleurs Agents, spécialiste de l’estimation en ligne, révèle l’impact des accès extérieurs sur le prix des biens dans les 50 plus grandes villes de France.
En 3 ans, le prix des appartements ayant un balcon ou une terrasse a augmenté en moyenne de +21,5%
Alors que les prix de l’immobilier ont augmenté de +16,5% dans les 50 plus grandes villes de France sur les trois dernières années, il semblerait que les appartements avec accès extérieurs aient porté cette dynamique. Sur ces grandes métropoles et sur les trois dernières années, le prix des appartements ayant un balcon ou une terrasse a augmenté en moyenne de +21,5% contre seulement +15% pour ceux qui n’en possèdent pas.
Un appartement avec balcon ou terrasse se valorise +9,7% plus cher dans les 50 plus grandes villes de France
Même si le boom post-Covid des prix des biens avec balcon ou terrasse a récemment atteint son plafond de verre en février dernier, cette caractéristique reste un atout à la revente. De fait, la présence d’un balcon ou d’une terrasse représente à date une plus-value de +9,7% lors de la revente d’un appartement dans les 50 plus grandes villes de France.
Si l’on se concentre sur les appartements dans les 10 plus grandes villes de France, posséder cet espace extérieur peut constituer une valeur ajoutée de +9,9% en moyenne comparé à un appartement qui ne possède ni balcon et terrasse. Cependant, la valorisation de cette caractéristique est encore plus importante dans certaines villes du Top 10. Ainsi, la présence d’un balcon ou d’une terrasse fait augmenter le prix d’un appartement marseillais en moyenne de +15,4% par rapport à son équivalent sans extérieur, de +10% à Nice et de +9,8% pour un appartement situé à Montpellier suivant la même logique.
Concrètement en terme de plus-value au 1er mai 2023, un appartement de 45 m² situé à Lyon sans accès extérieur se vend en moyenne 5 099€ du m² contre 5 441€ pour un même bien qui dispose d’un balcon ou d’une terrasse, soit une différence de prix total de 15 373 € !
“En France et particulièrement dans les grandes villes, le marché se contracte, avec notamment des prix en baisse et des taux de négociation de prix qui augmentent. Nous avions observé un réel engouement pour les balcons et terrasses à partir du début d’année 2021, dans un contexte post-crise sanitaire. Cette tendance n’est plus d’actualité en 2023, avec une hausse de prix moyenne autour de +2% depuis 1 an pour les 2 types de biens. Toutefois, il est clair que les appartements dotés de balcon ou de terrasse auront plus de force à la négociation que ceux n’en disposent pas, surtout dans les secteurs où la demande est plus importante”, analyse Barbara Castillo Rico, Responsable des études économiques chez Meilleurs Agents.
+4,2% pour une maison avec un jardin
En 2023, le jardin n’est plus seulement un espace supplémentaire mais un critère de choix important pour les Français. Ce constat, votre agence Citovendu de Montesquieu des Albères l'a également fait. Ainsi dans les 50 plus grandes villes de France, une maison avec un extérieur tel qu’un jardin se valorise en moyenne +4,2% plus cher qu’un bien comparable sans extérieur, une valeur ajoutée qui atteint +7% dans les dix plus grandes villes de France.
+7,6 % pour un bien avec piscine
La présence d’une piscine est un autre atout de taille pour améliorer la qualité de vie… Et augmenter la valeur immobilière d’un bien ! Dans les 50 plus grandes métropoles de France, cette valeur ajoutée s’élève à +7,6 % en mai 2023. Votre agence immobilière Citovendu dispose en portefeuille de biens avec piscine. N'hésitez pas à nous contacter au 046889364 ou bien vous rendre sur notre site www.citovendu.fr.
« Alors que les interdictions de construction de piscines privées se multiplient en France suite à l’épisode de sécheresse de l’été 2022, la présence d’une piscine représente toujours un facteur clé de plus-value à la revente. Dans un contexte inflationniste, il est toutefois primordial d’estimer correctement la valeur de son bien et les travaux nécessaires à la réalisation de la piscine pour s’assurer d’une réelle valeur ajoutée. La décision d’investir doit être prise en fonction des circonstances individuelles de chaque propriétaire et de son objectif à long terme pour la propriété», précise Barbara Castillo Rico.
Source : Meilleurs Agents
Votre agence immobilière Citovendu à 66740 Montesquieu des Albères vous informe :
Le coût de l'assurance peut représenter jusqu'à 30 % du coût total du crédit et grâce à la loi Lemoine, vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment.
Cela vous permettra de faire jouer plus facilement la concurrence et de réaliser des économies significatives.
OUI l'assurance emprunteur est une protection essentielle pour les personnes contractant un prêt immobilier notamment pour l'invalidité, le décès ou la perte d'emploi.
Néanmoins l’emprunteur qui souhaite changer d'assureur ou renégocier son contrat afin d'obtenir de meilleures conditions pense encore que cela reste compliqué. Heureusement, avec la loi Lemoine, les choses ont changé.
Cette loi permet d’offrir à l’emprunteur une plus grande liberté de choix en matière d'assurance emprunteur et à rendre le marché plus compétitif.
Elle a introduit plusieurs changements importants et notamment :
- la résiliation du contrat d'assurance emprunteur à tout moment ;
- l’instauration d’un droit à l'oubli réduit à 5 ans le droit pour les anciens malades du cancer et d'autres maladies chroniques ;
- et enfin la suppression du questionnaire de santé pour les emprunts inférieurs à 200.000 € par assuré et dont l'échéance de remboursement intervient avant les 60 ans de l'emprunteur.
Donc comparez les offres du marché, souscrivez votre nouvelle assurance emprunteur et faites votre demande de résiliation.
Plus simple et plus rapide la résiliation de l'assurance emprunteur est plus accessible grâce à la loi Lemoine et à la résiliation en trois clics.
En adhérant à une nouvelle assurance emprunteur plus avantageuse, vous améliorez votre pouvoir d'achat immobilier et bénéficiez de meilleures conditions financières.
Pour votre achat ou votre vente immobilière, votre agence immobilière Citovendu vous accompagne dans tous vos projets au 0468893664 ou à contact@citovendu.fr
Ce qui change / à venir
- Réforme du calcul du DPE au 1er janvier 2026
- Le coefficient de conversion de l’électricité (dit « énergie primaire ») passera de 2,3 à 1,9. Cela rendra les logements chauffés à l’électricité plus favorisés dans le classement énergétique.
- Selon le gouvernement, cette mesure permettra à environ 850 000 logements actuellement classés F ou G de sortir du statut de « passoires thermiques » sans travaux lourds.
- Les DPE / audits réalisés en 2025 et avant resteront valides, mais pourront être mis à jour (gratuitement) via la plateforme de l’Ademe, sans nouvelle visite obligatoire.
- Obligations accrues dès 2025 pour la location / vente
- Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, il est interdit de louer un logement classé G. Cela concerne les nouveaux baux, les renouvellements ou les reconductions tacites.
- À l’avenir : les classes F seront visées en 2028, et la classe E en 2034.
- Pour les ventes : à partir du 1ᵉʳ janvier 2025, un audit énergétique devient obligatoire pour les biens classés E, F ou G.
- Sécurisation et fiabilisation du DPE
- Deux arrêtés de juin 2025 instaurent l’usage de QR codes pour les diagnostiqueurs :
- • un QR code lié à l’Ademe que le professionnel devra présenter lors de ses interventions
- • un QR code permettant d’accéder à la version officielle du DPE (une adresse dédiée)
- • le résultat du DPE ne sera accessible qu’après son enregistrement officiel.
- La Cour des comptes, dans un rapport de juin 2025, critique la fiabilité du DPE, pointant des contrôles insuffisants, des diagnostiqueurs mal formés, et des potentielles fraudes. Elle appelle l’État à renforcer la régulation et la crédibilité de l’outil.
- Des associations et experts critiquent la réforme à venir, l’accusant de réduire l’incitation aux rénovations dans les logements les plus mal classés, ce qui pourrait défavoriser les ménages modestes.